第三人已经登记备案的房屋能否排除强制执行？|开yun体育登录网页入口

简介：第二十九条金钱债权继续执行中,买受人对注册在被继续执行的房地产开发企业名下的商品房驳回，合乎下列情形且其权利需要回避继续执行的，人民法院予以反对：(一)在人民法院查禁之前已签定合法有效地的书面买卖合同;(二)所购商品房系由用作居住于且买受人名下无其他用作居住于的房屋;(三)已缴纳的价款多达合约誓约总价款的百分之五十。这起案件主要问题在于：一、本案的法律限于问题;二、原告董某对涉嫌房屋否拥有不足以回避强制执行的民事权益。2014年8月20日，原告董某与亳州XX置业有限公司签定一份《商品房买卖合同》，双方誓约：亳州XX置业有限公司将其研发的坐落于亳州市XX区XX大道XX楼111砖房屋出售给董某，房屋建筑面积93.94平方米，总房价款975000元。

买受人在签订合同时即向出卖人缴纳首期房款505000元，剩下房款470000元不应在合约签定七日内办理银行贷款申请等。2014年8月22日，上述合约在亳州市房地产管理部门办理了网上备案申请。

董某分别于2013年7月21日、2013年8月23日、2013年10月9日三次共计缴纳亳州某置业有限公司505000元，但没能办理银行贷款缴纳房款。而在2016年10月8日安徽法院对被告丁某与亳州XX置业有限公司民间借贷纠纷一案，做出民事判决，裁决亳州XX置业有限公司偿还债务丁某38000000元及利息。该裁决生效后，丁某向本院申请人强制执行。

法院于2017年4月17日继续执行裁决，查禁了涉嫌房屋。董某作为案外人明确提出继续执行异议，法院于2017年7月20日做出继续执行裁决，裁决上诉董某的异议催促。董某欲驳回本案诉讼。双方辩论： 原告董某向本院明确提出诉讼请求：暂停对坐落于亳州市XX区XX大道XX楼111砖房屋的继续执行并中止查禁;并由被告丁某分担本案诉讼费用。

事实和理由：董某与亳州XX置业有限公司于2014年8月20日签定《商品房买卖合同》，誓约了亳州XX置业有限公司将其研发的坐落于亳州市XX区XX大道XX楼111砖房屋以975000元的价格出售给董某的涉及事宜。董某允诺缴纳了首付款505000元，余款正在办理按揭。

2014年8月22日，董某在房地产注册机构办理了商品房买卖合同备案，并于2014年9月将该房屋翻新后作为餐馆用于至今。董某与亳州XX置业有限公司之间签定的《商品房买卖合同》合法有效地;董某实际占据涉嫌房屋，并办理了网上备案登记手续;且对该房屋没能办理过户登记手续不具备罪过，故涉嫌房屋的实际所有权人有误董某，无法作为亳州XX置业有限公司的财产不予继续执行。

被告丁某坚称，董某对继续执行标的物拥有的是债权，而不是物权，没不足以回避强制执行的权利;董某没缴纳全部购房款，不具备法律规定的不得查禁、扣留、失效必须办理过户注册的财产的情形;董某出售的案牵涉房屋用途为商用，而非用作居住于，无法符合法律规定容许未办理过户注册的买受人来阻却对继续执行标的的继续执行的条件。董某对涉嫌房屋无法包含回避继续执行的物权或优先权，不应依法上诉其诉讼请求。

亳州XX置业有限公司不予博士论文。法院裁决： 上诉原告董某的诉讼请求。

案件受理费13550元，由原告董某开销。案件分析 这是关于房屋能否强制执行的问题，这起案件主要问题在于：一、本案的法律限于问题;二、原告董某对涉嫌房屋否拥有不足以回避强制执行的民事权益。在本文中将一一为大家解释。一、关于法律限于问题 《最高人民法院关于人民法院办理继续执行异议和驳回案件若干问题的规定》是为了规范人民法院办理继续执行异议和驳回案件，确保当事人、得失关系人和案外人的合法权益，融合人民法院继续执行工作实际而制作的司法解释。

本案归属于案外人明确提出的继续执行异议之诉，应该限于该规定审理本案。该规定第二十八条与第二十九条相同之处为申请人继续执行的债权都是金钱债权，皆拒绝在人民法院查禁之前已签定合法有效地的书面买卖合同。不同之处在于，第二十八条是买受人对注册在被执行人名下的不动产明确提出的异议，而第二十九条则针对的是买受人对注册在被继续执行的房地产开发企业的商品房明确提出的异议。

第二十九条的规定是专指房地产开发企业商品房出售的类似情形。而涉嫌房屋系由房地产经营者亳州昊辉置业有限公司所研发的商品房，故本案不应限于第二十九的规定。

二、关于董某对涉嫌房屋否拥有不足以回避强制执行的民事权益问题 根据《最高人民法院关于人民法院办理继续执行异议和驳回案件若干问题的规定》第二十九条“金钱债权继续执行中,买受人对注册在被继续执行的房地产开发企业名下的商品房驳回，合乎下列情形且其权利需要回避继续执行的，人民法院予以反对：(一)在人民法院查禁之前已签定合法有效地的书面买卖合同;(二)所购商品房系由用作居住于且买受人名下无其他用作居住于的房屋;(三)已缴纳的价款多达合约誓约总价款的百分之五十”的规定，董某虽就涉嫌房屋与亳州XX置业有限公司签定书面买卖合同，并在房地产注册机构办理了备案申请，但其获取的缴付凭证在上述商品房买卖合同签定之前，且不出合理期限内，无法证明其系由为出售涉嫌房屋而缴纳的对价;董某出售的系商业性质的房屋，其在诉状中回忆“董某将涉嫌房屋翻新后作为餐馆用于至今”也印证了这一事实，涉嫌房屋不应确认为经营性用房，不属于用作居住于的房屋。故董某主张对涉嫌房屋拥有不足以回避强制执行的民事权益，依据严重不足，无法说法。三、涉及法律条文 《最高人民法院关于人民法院办理继续执行异议和驳回案件若干问题的规定》 第二十九条金钱债权继续执行中,买受人对注册在被继续执行的房地产开发企业名下的商品房驳回，合乎下列情形且其权利需要回避继续执行的，人民法院予以反对： (一)在人民法院查禁之前已签定合法有效地的书面买卖合同; (二)所购商品房系由用作居住于且买受人名下无其他用作居住于的房屋; (三)已缴纳的价款多达合约誓约总价款的百分之五十。《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条被告经传票开庭，无正当理由逼不声请的，或者予以法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。

第二百二十七条继续执行过程中，案外人对继续执行标的明确提出书面异议的，人民法院应该自接到书面异议之日起十五日内审查，理由正式成立的，裁决终止对该标的的继续执行;理由不正式成立的，裁决上诉。案外人、当事人对裁决上告，指出原裁决、裁决错误的，依照审判监督程序办理;与原裁决、裁决牵涉到的，可以自裁决递送之日起十五日内向人民法院驳回诉讼。最高人民法院关于限于《中华人民共和国民事诉讼法》的说明 第三百一十二条对案外人驳回的继续执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处置： (一)案外人就继续执行标的拥有不足以回避强制执行的民事权益的，裁决不得继续执行该继续执行标的; (二)案外人就继续执行标的不拥有不足以回避强制执行的民事权益的，裁决上诉诉讼请求。

案外人同时明确提出证实其权利的诉讼请求的，人民法院可以在裁决中悉数做出裁判。只有一套房产法院不会强制执行吗 1、法律根本没规定被执行人只有一套住房时不可以强制执行 《关于人民法院民事继续执行中查禁、扣留、失效财产的规定》中，规定对被执行人及其所抚养家属生活所必须的居住于房屋，人民法院可以查禁，但不得拍卖会、卖掉或者抵债。同时又规定：对于多达被执行人及其所抚养家属生活所必须的房屋和生活用品，人民法院根据申请人继续执行人的申请人，在确保被执行人及其所抚养家属低于生活标准所必须的居住于房屋和普通生活必需品后，可不予继续执行。

2、什么是被执行人及其养育的家属所必须的居住于房屋? 司法实践中一般是这样掌控的： (1)否有能力出租房屋居住于?任何人都不是必需居住于自有住房，出租的住房某种程度可以居住于，可以符合居住于条件，所以，有收益需要出租住房的情况下，现居住于的房屋就不是必需的住房; (2)如果没收益来源无法出租房屋居住于，那么还要看该房屋否和《城镇低于收益家庭廉租住房管理办法》所规定的人均廉租住房面积标准相适应，(该办法规定：城镇低于收益家庭人均廉租住房确保面积标准应以不多达当地人均住房面积的60%。)被执行人多达人均廉租住房面积标准的部分不是必须的房屋 另外，如果被执行人的房屋原作了抵押，则不考虑到否必须的问题。《最高人民法院关于人民法院继续执行原作抵押的房屋的规定》第一条规定，“对于被执行人所有的早已依法原作抵押的房屋，人民法院可以查禁，并可以根据抵押权人的申请人，依法拍卖会、卖掉或者抵债。

”留意，这里早已没再行提及“必须”的问题，只是同时又规定，对早已原作抵押的被执行人居住于的房屋，在六个月内不得强迫迁离。就是说给被执行人六个月的宽限期，过了六个月的宽限期，可以强迫迁离。因此，如果被执行人的房子为别墅或其本身具备适当的收人能力可以租房，那么人民法院可以强制执行该套房屋。《最高人民法院关于人民法院继续执行原作抵押的房屋的规定》 第一条 对于被执行人所有的早已依法原作抵押的房屋，人民法院可以查禁，并可以根据抵押权人的申请人，依法拍卖会、卖掉或者抵债。

第二条 人民法院对早已依法原作抵押的被执行人及其所抚养家属居住于的房屋，在裁决拍卖会、卖掉或者抵债后，应该给与被执行人六个月的宽限期。在此期限内，被执行人应该主动凌空房屋，人民法院不得强迫被执行人及其所抚养家属迁离该房屋。

第三条 上述宽限期期满后，被执行人仍并未迁离的，人民法院可以做出强迫迁离裁决，并按照民事诉讼法第二百二十六条的规定继续执行。强迫迁离时，被执行人无法自行解决居住于问题的，经人民法院审查有误，可以由申请人继续执行人为被执行人及其所抚养家属获取临时住房。第四条 申请人继续执行人获取的临时住房，其房屋品质、地段可以不同于被执行人原住房，面积参考建设部、财政部、民政部、国土资源部和国家税务总局牵头公布的《城镇低于收益家庭廉租住房管理办法》所规定的人均廉租住房面积标准确认。

第五条 申请人继续执行人获取的临时住房，应该计收租金。租金标准由申请人继续执行人和被执行人双方协商确认;协商不成的，由人民法院参考当地同类房屋租金标准确认，当地无同类房屋租金标准可以参考的，参考当地房屋租赁市场平均值租金标准确认。早已产生的租金，可以从房屋拍卖会或者卖掉价款中优先扣减。第六条 被执行人归属于低保对象且无法自行解决居住于问题的，人民法院不不应强迫迁离。

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